コラム
1. 入居者ニーズの高い設備を導入する
SUUMOの調査によると、入居者が「次に引っ越す際にほ しい設備」は、都市ガスや追い焚き 機能付きの風呂など、光熱費削減 系の設備が目立ちます。また、宅配 ボックスも、ネットショッピングの利 用が急増したことで、今や入居者に とって必須の設備と言えます。
近年はセキュリティ意識の高い入 居希望者も多く、テレビモニター付 きインターフォンも高いニーズです。
もし未導入の設備があれば、まずほ検討してみてはいかがでしょうか。
2. リフォーム時に第三者の意見を聞く
例えば世代の違うオーナー様が20代の入居者の好みを的 確に把握することは難しいことで す。オーナー様のセンスと入居者ニ ーズが食い違い、クロスや床材、建 具のデザインなど、良かれと思って 施した演出が、逆効果になってしま うケースがよくあります。とはいえ、 よくある内装では、インターネット の募集サイトに写真を掲載しても 入居者に注目してもらえません。
そんなときには、周りの人に意見 を求めてみてください。もしファミ リー向けの物件を持っていれば、ご 自身の子ども夫妻に「どんな部屋な ら住みたいか」と聞いてみるのも良 いでしょう。
また、内見数を増やしたいのであ れば、仲介担当者に「どんな内装だ ったら案内しやすいか」、「内見時に 印象に残りやすい内装は?」といっ た観点で意見を求めてみるのも効 果的です。
3. 家賃をキリの良い値段に設定する
募集のポータルサイトでは、通常5千円刻みで家賃検索が でき、その中でより安い家賃が上位 に表示される仕組みになっています。 つまり、「7~7.5万円の価格帯で 検索が行われると、7万円の物件が 最初に画面に出てくるのです。逆に 7.4万円の物件は後ろの方での掲 載となり、目立たなくなります。こ こで、キリの良い家賃にしておけば 入居希望者の目に留まる確率が高 まります。このメリットを生かすた めに、1千円、2千円の余分は思い 切って切り捨ててみましょう。その 分は管理費を上げるなどして調整 すれば、月の総額を減らすことなく、 検索で優位に立つことができます。
4. 入居条件をゆるめる
縮小する賃貸市場において、ポイントとなってくるのが、近 年増えている入居者層の受け入れ です。特に外国人や高齢者は、人口 減少社会の中で増加しています。
高齢者は、見守りシステムやサー ビス(電気使用量や人感センサーな どで様子をチェックし、メール等で 通知されるものなど)の導入や、孤 独死に伴う家賃損失・原状回復費 用を補償する保険に加入すれば安心して受け入れられます。家賃滞納の リスクも少なく、長期入居が多いので、 いざという時のリスクに備えておけば、 優良な入居者ターゲットになります。
また、外国人の場合は、家具・家電 付きの物件や初期費用がかからない 枠が人気です。トラブル防止のため に多言語の生活ルール案内の配布や、 外国人専門の家賃保証を利用して、 リスクを回避すれば安心して受け入 れることができます。
5. 物件チラシを工夫してみる
物件のことをより不動産会社に分かってもらうために、手 作りのチラシを渡してみるのも一つ の手です。写真とコメントで物件の 魅力や特徴を視覚的にアピールし、 仲介担当者が内見者に短時間で的 確に説明できるよう工夫してみて ください。繁忙期に部屋探しをする 人は転勤や入学に合わせて入居日 を決めているので、チラシに入居可 能日ももれなく表示しておくのが おすすめです。
6. 値下げ幅を事前に伝えておく
いざというときの家賃の値引き交渉への心の準備も大切 です。仲介担当者が内見現場から打 診の電話をかけてきたときに即断 できればすぐに入居が決まります。 「一日考えさせて」と悩んだ場合、入 居者は別の物件に逃げてしまいか ねません。あらかじめ受け入れ可能 な値引き限度額を仲介担当者と決 めておき、オーナー様への確認を挟 むことなく、スムーズに契約を進め てもらえると良いでしょう。